商业网点规划与商业地产开发的关系

　　■　山东省贸易办公室行业规划发展处处长　王洪平
　　商业地产开发要符合城市商业网点规划
　　商业地产开发要符合城市商业网点发展规划，这一方面是城市发
展的内在要求，是宏观管理的需要，从另一个角度讲，也是提高商业
地产开发成功率的前提。一个规划的制定，是在对城市商业网点现状
进行调研的前提下，通过对未来的城市功能定位、购买力状况等全面
分析论证的基础上做出的，是对未来一个时期商业网点建设的前瞻性
思考，能够较好地反映一个城市商业发展的内在规律。因此，商业地
产开发者，在启动一个开发项目前期，首先要考虑是否符合所在城市
的商业网点规划，切实搞好前期论证，避免盲目开发。其次要切实把
握好商业网点开发的重点。目前多数城市的商业中心都已形成，下一
步的重点是档次的提升和业态结构的调整优化。发展潜力较大的是区
域商业中心和社区商业，特别是社区商业尚有很大发展空间。
　　■　济南市拆迁开发办主任　王世杰
　　商业地产开发地位重要　潜力巨大
　　商业地产开发在房地产开发行业中占有非常重要的地位。因此，
一个企业要想搞好房地产开发，首先要重视商业地产的开发。从目前
济南房地产发展情况来看，商业地产的开发具有很大的发展潜力。济
南近十年的商业地产开发有了很大的发展，商业设施的基本框架已经
奠定起来。但是从济南作为省会城市的地位作用的角度来看，济南商
业地产的发展还远远不够，远远不能满足需要，发展潜力还很大，需
求也很大。
　　■　济南市商业网点办公室处长　贾振发
　　济南商业网点将形成“三、一、四、六”结构
　　我市商业网点总体布局规划将形成“三、一、四、六”结构，即
构筑三大商圈，提升一个都市级商业中心，新建四个市级商业副中心，
形成六条城市商业发展轴，构筑与济南城市空间布局相适应的现代化
都市型商业发展新格局。三大商圈即老城商圈、主城商圈和城区商圈。
一个都市级商业中心即将济南传统中心商业区进一步改造提升为都市
级商业中心。四个市级商业副中心即围绕都市级商业中心，分别在东
部产业带、东部新城、西部新城、西部片区的核心区规划设置四个市
级商业副中心。“五纵一横”六条城市商业发展轴：“五纵”，沿着
自千佛山经古城、大明湖至黄河的历史传统风貌轴形成的传统商业发
展轴；主城区内分别在东部新城、西部新城中心区形成的现代商业发
展轴；在东部产业带的中心区——唐冶片区、西部片区的城区组团中
心区形成的新兴商业发展轴。“一横”：沿经四路——泉城路——解
放路——炼油厂南路形成的商业发展延续轴。
　　■　山东建工学院教授　崔东旭
　　商业设施的等级分级对商业地产的开发具有指导作用
　　根据商业设施等级体系研究的初步设想，大概的分级是这样的，
一是中心商务区（CBD），二是副中心，三是社区级的商业设施，四
是基层的商业网点。随着城市化进程的加快，商业发展肯定会面临前
所未有的发展机遇。我们预见济中央商务区（CBD）将会进一步加强，
副中心将会不断地明确和完善，社区级的商业中心将会进入快速发展
时期，这些都应该是商业地产界所关注的问题。我们在开发和研究时
都应该具有前瞻性，预见我们的城市在将来会向什么样的方向发展，
使投资和经营方向更加明确。
　　■　济南市财贸办企业指导处副处长　张鹤龙
　　商业大发展离不开商业房地产的发展
　　近几年济南的商业发展迅速，这与济南市商业房地产的开发、商
业设施的改造紧密相关。济南在改革开放初期，计划改造了一批大的
商业设施，对当时的商业发展起到了较大的促进作用，今天随着市场
化速度的加快，商业房地产的大力开发和商业发展更加迅速，世界上
一些大型跨国零售商业企业的落户，对济南商业房地产的开发加了一
把劲。济南的总体规划为商业房地产的开发提供了广阔的前景，希望
从事房地产开发的企业能够在济南市商业房地产的发展历史上留下精
彩的一笔。

　　商业地产开发者与经营者的共赢战略

　　■　山东建工集团副总经理、建工房地产开发有限公司董事长　
满建华
　　地产与商业的共生共赢
　　中国建筑业百强企业的山东建工，在全面进入地产业之后，即从
更高层面上来做房地产。经过各方面的调查论证，我们觉得必须站在
城市建设的高度，在政府的引导和支持下，实现房地产的城市价值回
归。鉴于此，我们在项目运作的过程中，不断地总结、提炼开发心得，
研究行业发展方向和趋势，总结出“一个思想、两个原则、四位一体、
四化模式和一个理念”。一个思想，是指地产价值最大化必须建立在
商业经营的持续性上。我们更重视价值最大化，从商业经营的角度来
说，它必须经过长时间的、持续的经营与发展培育来达到物业的升值，
来真正实现地产的价值最大化。我们开发的每一个项目必须坚持两个
原则：其一，建筑的地标性原则；其二，产品业态的标志性原则。关
于四位一体，我们有一个目标，要实现地产和商业的共赢，必须努力
做到经营者、消费者、投资者、开发商四位一体。明珠新世纪广场将
商业、酒店、办公、会展等业态组合于一身；把购物、休闲、娱乐、
社交等功能聚合于一体，实现了“中庭广场化、商场室外化、街区室
内化、购物休闲化”的明珠特有“四化模式”。一个理念是指品牌孵
化器的理念，其定位的核心还是忠诚服务，我们帮投资者引进品牌、
牵品牌经营的线。
　　■　正大集团北京易初莲花连锁超市有限公司开发部经理　郭　
述
　　重视商业经营选址使商业地产开发更加理性
　　商业经营选址，尤其是大型新兴业态的商业企业的选址，对商业
房地产开发最直接的影响是促进了其投资、建设的目的性，使其经营、
投资更趋向于理性化。几年前有很多商业房地产公司开发的项目，是
先建设，再招商，造成很多商铺的适用性不强。一方面为招商增加了
难度，另一方面经常不得不大规模改建，影响了经济效益。近几年来，
商业房地产开发商将主要的招商工作提前到开发初期，为主力商家提
供量身定做的服务。这样既防止了浪费，又缩短了建筑物竣工到投入
运营的时间，提高了自身的赢利的能力。所以，作为商业房地产的开
发商，应尽早了解商家对于选址的要求。
　　■　山东省科学院战略研究专家　吕兆毅
　　商业地产要与政府规划密切联系
　　城市发展一个重要的方面就是城市化，城市化在某种意义上决定
于地产的开发，地产开发主要的组成部分是商业地产的开发，所以说
商业地产决定一个城市的命运，决定一个城市的地位、发展，商业地
产的战略地位是非常重要的。从2004年开始，商业地产从自由开发阶
段进入政府调控的开发阶段，所以提醒开发商要注意政策的导向，商
业地产与政府的导向关系是非常密切的。政府宏观调控商业网点的规
划，将使济南商业地产的开发和竞争更加有序，使济南进入一个更好
的政府规划下的商业地产的开发和商业业态的创新。
　　■　三江长荣置业咨询机构招商总监　王炳洋
　　商业房地产要做什么样的“汉堡”
　　过去有很多的项目在一味地追求做最大的“汉堡”，而不是去做
卖的最好的“汉堡”。有规模当然是好事情，但盲目追求做大，而忽
略了多元化问题、资金链问题，忽略了对商业地产项目专业性和复合
性的认识，单纯以开发的思想进行开发，就会形成一种粗放的开发形
式。在开发的思想上，如果把投资经营的定位思考揉和进去，把经营
思路当作开发思想的基础，就很容易做成卖的最好的“汉堡”。
　　■　山东万泉超市有限公司总经理　苏　强
　　零售业是“地点位置产业”
　　经营零售业能否成功极大地依赖于店铺位置的选择。一个分店经
营场所选择的巧拙，会严重影响其经营效率和经营成果，甚至决定其
存亡。经营的规模越大，店址决定的成败系数越大。影响连锁店选址
的主要因素有商业环境和店铺结构两大因素，同时在选址上要与城市
总体规划密切联系。我们在这方面就吃过大亏，有两家连锁店铺在开
业不久即被拆迁，损失惨重，如果我们在选址时注意与政府规划部门
沟通，这种损失完全可以避免。
　　■　济南凯洋商业贸易公司总经理　欧　祥
　　合理把握地产与商业的关系
　　从政府的角度讲，商业地产发展必须符合城市规划。但从运营的
角度讲：商业地产的发展必须适应商业业态的发展。业态是商业的经
营形式与经营形态，它总是在满足市场的变化与发展，不同的商业业
态从不同的侧面满足市场的需求，因此，发展商业地产必须要顺应商
业业态的发展。以地产做商业，是地产商的延续，以商业做地产，则
是房地产开发的升级。怎样去运作，如何把握商业与地产的关系，这
里面有个重要尺度问题。
　　■　明珠新世纪广场项目策划经理　蒋小虎
　　寻求多方支撑，实现土地价值最大化
　　土地不仅是资源，还是资产，具有双重性，所以说土地在满足市
场需求之外，还要让它实现价值最大化。专业资源在做项目的时候不
仅仅是一个工具，还要成为实现这个项目价值最大化的一个支撑。而
仅仅用专业资源来做这个支撑是不够的，我们应该尽量找到这个项目
外围的一些专业资源来对这个项目进行支撑，比如说政府和专家。有
了这些决定性资源的支撑，实现土地资源的最大化也就有了基本的保
证。
　　■　大众广告房地产工作室主任　李晓鹏
　　强化媒体引导，实现商企共赢
　　商业地产时代的到来，必须有合理的市场引导与良好的舆论氛围，
通过公信度高的媒体进行创新、专业、全面地引导，达到开发商、零
售商、终端消费者三方全赢的局面。《大众日报》房地产版创立以来，
用大幅版面关注山东商业、关注山东商业房地产市场的发展，现已经
总结了不少山东商业房地产发展的特点、经验与优势。今天，借本次
论坛的机会，《大众日报》会同省内其他主流媒体共同祝愿山东商业
房地产一路走好。
　　整理／韩　春

　　（嘉宾发言主要内容及商业地产开发的相关内容将在本版陆续刊
登，敬请关注！）